[사건개요]

의뢰인은 임차인으로 임대차계약을 체결한 후 주택도시보증공사(HUG)에 전세보증보험을 가입하였습니다. 

임대차기간 만료 약 3개월전부터 갱신의사가 없음을 전달하기 위해 임대인들(2명)에게 임대차 계약 갱신 거절의 통지를 내용증명 우편으로 발송하였으나, 1명은 도달되었고 1명은 반송되었습니다. 

이후 내용증명이 반송된 임대인의 사망사실을 다른 임차인들을 통해 알게되었고, 그의 상속인들을 상대로 내용증명을 보냈으나, 역시 반송되었습니다. 

그래서 보험사고(집주인의 전세보증금 미반환)를 대비하여 주택도시보증공사에 보증이행청구를 하기 위하여 필요한 절차인 의사표시 공시송달을 신청하기 위하여 저희 사무실을 찾아주셨습니다 

[관련법률]

민법제113조(의사표시의 공시송달)  

표의자가 과실없이 상대방을 알지 못하거나 상대방의 소재를 알지 못하는 경우에는 의사표시는 민사소송법 공시송달의 규정에 의하여 송달할 수 있다.

[법무법인 혜암의 주요전략 및 조력]

통상 임대차계약해지 의사표시는 내용증명의 도달만으로도 효력이 발생하나, 이 사례와 같이 전화연락이 전혀 되지 않고, 내용증명을 발송하였으나, 수취인불명으로 반송된 경우에는 임대인의 현재주소를 확인하여 현재주소로 내용증명을 한 번 더 보내는 것이 좋습니다. 

임대인의 현재주소를 확인하여 내용증명을 발송하였음에도 불구하고 반송이 되었습니다.

이처럼 반송이 되어도 소송을 통해 전세보증금의 반환을 청구할 경우 유효하게 임대차계약해지의 효력에 따른 전세보증금 반환청구가 가능합니다.

그러나 주택도시보증공사에서는 보험사고(집주인의 전세보증금 미반환)가 발생하여 보증이행을 청구할 경우에 보증채권자(임차인)에게 임대차계약 종료 증빙서류로서 내용증명 반송시 의사표시 공시송달 신청을 필수적으로 하여 공시송달결정문을 제출서류로 요구하고 있습니다.

참고로 임차인의 주택임대차계약의 묵시적 갱신 거절의 통지기간은 “임대차기간이 끝나기 2개월 전까지” 입니다(주택임대차보호법 제6조, 개정 2020. 6. 9.)